Pozemok a stavby pri staršom dome: čo si skontrolovať pred predajom

Predaj staršieho domu je vždy viac než len predaj samotnej stavby.
V realitnej praxi sa veľmi často ukazuje, že nie všetko, čo majiteľ považuje za problém, ním v skutočnosti je –
a naopak, niektoré detaily, ktoré sa roky neriešili, dokážu predaj zbytočne spomaliť.

Pri starších domoch nejde o dokonalosť.
Ide o prehľadnosť, porozumenie a dôveru.

Čo z pozemku a stavieb reálne ovplyvňuje predaj nehnuteľnosti

Z pohľadu predaja majú najväčší vplyv najmä:

• jasné vlastnícke vzťahy k pozemku
• prístup k nehnuteľnosti
• súlad stavieb s pozemkom
• transparentnosť voči kupujúcemu

Kupujúci sa dnes nepýta len:

„Je dom pekný?“

Čoraz častejšie však zaznieva otázka:

„Je tu všetko v poriadku, ak sa raz rozhodnem riešiť financovanie alebo ďalšie úpravy?“

Práve preto má zmysel pozrieť sa na nehnuteľnosť očami budúceho kupujúceho aj banky ešte predtým, než sa dostane do ponuky.

Stavby, ktoré kupujúci vníma – a ktoré banka rieši

Pri predaji staršieho domu sa prirodzene stretávajú dva rozdielne pohľady.

👀 Pohľad kupujúceho

Kupujúceho zaujíma najmä:

• funkčnosť stavieb
• ich technický stav
• či mu budú slúžiť tak, ako potrebuje

Hospodárska stavba, maštaľ či senník:

• môžu byť pre niekoho výhodou
• pre iného len doplnkom
• len zriedkavo sú dôvodom, prečo by kúpu odmietol

Pohľad banky a financovania

Banka sa pozerá inak. Sleduje:

• prehľadnosť celej nehnuteľnosti
• súlad medzi realitou a dokumentmi
• a to, či sa dá nehnuteľnosť bez komplikácií financovať

Práve tu sa ukazuje význam:

• prehľadu dokumentov
• správneho popisu nehnuteľnosti
• a v niektorých prípadoch aj práce geodeta, najmä ak ide o hranice pozemku alebo umiestnenie stavieb

Nie preto, aby sa hľadali chyby,
ale aby sa predišlo zbytočným otáznikom počas procesu predaja.

Kedy je dobré zbystriť pozornosť – a kedy zachovať pokoj

Nie každá stavba, ktorá vznikla v minulosti bez povolenia, znamená automaticky problém.
Rozhodujú okolnosti, doba vzniku a charakter stavby.

Z realitnej praxe vyplýva, že:

• staršie hospodárske stavby bývajú často akceptované ako prirodzená súčasť pozemku
• dôležité je, ako sú dnes využívané
• a či sú transparentne pomenované už pri predaji

Odporúčanie z praxe:

Čím skôr si veci ujasníme, tým pokojnejší je celý predaj.

Najväčšie komplikácie vznikajú vtedy, keď sa:

• niektorá nejasnosť objaví až v závere procesu
• kupujúci je už rozhodnutý
• a zbytočne vzniká nedôvera

Ako v praxi rozlišovať stavby na pozemku

Pri starších domoch sa na pozemkoch bežne nachádzajú rôzne typy stavieb.
Pre základnú orientáciu sa v praxi často používa jednoduché rozlíšenie.

Stavby spojené s pevným základom

Za stavbu sa vo všeobecnosti považuje objekt, ktorý je:

• pevne spojený so zemou
• má betónový alebo iný pevný základ
• a je určený na dlhodobé využívanie

Typické príklady:

• hospodárska miestnosť s betónovým základom
• murovaná prístavba k domu
• stará maštaľ alebo senník

Jednoduché konštrukcie bez pevného základu

Niektoré objekty:

• nie sú pevne založené
• stoja len na stĺpoch alebo pätkách
• a často sa považujú skôr za doplnkové konštrukcie

Príklady z praxe:

• altán postavený len na stĺpoch
• jednoduchý prístrešok
• ľahká drevená konštrukcia bez základovej dosky

Práve tieto rozdiely je dôležité správne pomenovať, nie automaticky hodnotiť.

Pre lepšiu orientáciu uvádzam základné rozlíšenie stavieb a konštrukcií tak, ako sa s nimi stretávame v realitnej praxi.

Čierna stavba v praxi: prečo netreba robiť rýchle závery

Pojem čierna stavba vzbudzuje obavy – často zbytočné.
V praxi platí, že:

• nie každá stavba spojená s pevným základom je automaticky čierna
• rozhoduje doba vzniku
• účel stavby
• a individuálne posúdenie konkrétneho prípadu

Preto je dôležité:

• nehodnotiť situáciu „od stola“
• ale pozrieť sa na ňu v širších súvislostiach

Tejto téme sa budeme podrobnejšie venovať v samostatnom článku.

Záver: pokoj, prehľad a správne poradie krokov

Staršie domy a ich pozemky so sebou nenesú len technické otázky, ale aj životné príbehy.
Pri predaji nejde o to mať všetko ideálne, ale mať v tom jasno.

Ak si vlastník:

• včas ujasní stav pozemku a stavieb
• pripraví si prehľad dokumentov
• a vie, kedy osloviť odborníka

predaj prebieha pokojnejšie, rýchlejšie a s väčšou dôverou. A presne o to ide.

Doporučenie makléra:

👉 Ak chcete, aby som sa pozrela na konkrétny pozemok alebo stavby vo vašom prípade, napíšte mi.
Každá nehnuteľnosť má svoj príbeh a správne poradie krokov vie predaj výrazne uľahčiť.

Ak riešite aj iné právne aspekty predaja, odporúčam tieto referenčné články:

1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu:  https://www.renatabaltova.sk/dokumenty

2. BSM - Bezpodielové  spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti: https://www.renatabaltova.sk/bsm-bezpodielove-spoluvlastnictvo-manzelov 

3. Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji: https://www.renatabaltova.sk/tarchy-na-nehnutelnosti-a-ich-riesenie-pri-predaji

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

https://www.renatabaltova.sk/