Kompletný prehľad dokumentov pri predaji nehnuteľnosti

Najdôležitejším krokom ešte pred samotným začiatkom predaja a príchodom kupujúceho je skontrolovať a skompletizovať všetky potrebné dokumenty.

Nižšie nájdete prehľad toho najpodstatnejšieho, čo potrebujete pripraviť.

1. Doklad totožnosti – skontrolujte platnosť

Občiansky preukaz je samozrejmosť, no veľa predávajúcich zabúda skontrolovať jeho platnosť. Neplatný doklad môže v závere predaja spôsobiť zdržanie pri:

• overovaní podpisov,
• bankových úkonoch,
• katastrálnom konaní.

2. Nadobúdacia zmluva  je základný dokument, ktorým pôvodný vlastník preukazuje, akým spôsobom nehnuteľnosť získal. Ide najčastejšie o tieto formy nadobudnutia:

• kúpou (kúpna zmluva),
• darovaním (darovacia zmluva),
• dedičstvom (právoplatné dedičské rozhodnutie alebo osvedčenie notára).

Kupujúci si v nadobúdacej zmluve overuje viaceré dôležité skutočnosti, napríklad:

• spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti,
• kto je jej skutočným vlastníkom alebo vlastníci,
• či sa na nehnuteľnosť viažu nejaké obmedzenia (napr. predkupné právo, doživotné užívanie a pod.),
• históriu nehnuteľnosti a prípadné zmeny, ktoré sa v minulosti uskutočnili.

Pri rodinných domoch postavených svojpomocne sa namiesto nadobúdacej zmluvy predkladá kolaudačné rozhodnutie, ktoré potvrdzuje, že stavba bola riadne skolaudovaná a zapísaná do katastra ako „dom určený na bývanie“.

2A. Nadobudnutie nehnuteľnosti a BSM: Na čo si dať pozor pri predaji

Pri predaji nehnuteľnosti je okrem technických a administratívnych dokumentov kľúčové správne posúdiť aj majetkové vzťahy medzi manželmi. Jednou z najčastejších prehliadaných oblastí je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), ktoré môže zásadne ovplyvniť celý priebeh predaja.

Kedy nehnuteľnosť patrí do BSM

Nehnuteľnosť sa považuje za súčasť bezpodielového spoluvlastníctva manželov vtedy, ak bola nadobudnutá počas trvania manželstva, bez ohľadu na to, či je v katastri zapísaný len jeden z manželov. Rozhodujúci nie je zápis na liste vlastníctva, ale čas a spôsob nadobudnutia.

Kedy nehnuteľnosť do BSM nepatrí

Do BSM spravidla nepatrí nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá:

• pred uzavretím manželstva,
• dedením,
• darovaním,
• alebo ak bolo BSM zrušené alebo zúžené rozhodnutím súdu alebo notárskou zápisnicou.

V týchto prípadoch ide o výlučné vlastníctvo jedného z manželov, avšak aj tu sa odporúča dôkladná právna kontrola.

Prečo je BSM pri predaji také dôležité

Ak nehnuteľnosť patrí do BSM, je pri jej predaji nevyhnutný súhlas oboch manželov. Podpis len jedného z nich nestačí a môže viesť k:

• napadnutiu platnosti zmluvy,
• problémom pri financovaní zo strany banky,
• zdržaniu alebo odmietnutiu vkladu na katastri.

Z tohto dôvodu banky, notári aj kupujúci venujú BSM zvýšenú pozornosť.

Na čo si dať pozor v praxi

• vždy si overte nadobúdaciu zmluvu a dátum jej uzavretia,
• porovnajte ju s dátumom uzavretia manželstva,
• skontrolujte, či neexistuje notárska zápisnica o zúžení alebo zrušení BSM,
• v prípade pochybností odporúčame konzultáciu s právnikom alebo skúseným realitným maklérom.

BSM patrí medzi právne aspekty predaja, ktoré sa často podceňujú, no v praxi rozhodujú o tom, či predaj prebehne hladko alebo sa skomplikuje. Správne vyhodnotený majetkový stav manželov je preto jedným zo základných krokov bezpečného a úspešného predaja nehnuteľnosti.

3. Výpis z listu vlastníctva – aktuálny stav je kľúčový

List vlastníctva (LV) je najdôležitejší dokument pri predaji akejkoľvek nehnuteľnosti. Obsahuje kompletný právny obraz o tom, kto je vlastníkom, aké práva alebo povinnosti sú s nehnuteľnosťou spojené a či je možné ju bez komplikácií previesť na nového kupujúceho.

Aby bol použiteľný pri predaji, musí byť:

• aktuálny – nie starší ako niekoľko dní, ideálne vyhotovený tesne pred predajom,
• spôsobilý na právne úkony – nesmie obsahovať plomby typu V-… alebo Z-…, ktoré znamenajú prebiehajúce konanie,
• bez nezrovnalostí alebo chýbajúcich údajov, ktoré by mohli pri prevode narobiť problémy.

Pri kontrole listu vlastníctva si všímajte najmä:

• Mená a trvalé pobyty vlastníkov
  – či sú na LV správne uvedené aktuálne údaje, ktoré sú zhodné s občianskym preukazom.
  – Nesúlad môže neskôr spôsobiť komplikácie pri podpisovaní zmlúv.
• Veľkosť spoluvlastníckych podielov
  – či vlastník vlastní celý podiel, alebo ide o viacero spoluvlastníkov.
  – Ak je spoluvlastníkov viac, je potrebné mať súhlas každého z nich.
• Ťarchy, exekúcie, bankové záložné práva, vecné bremená
  – toto je najkritickejšia časť LV.
  – Môže ísť o hypotéku, exekučný záložný list, doživotné právo užívania, predkupné práva či iné obmedzenia.
  – Niektoré ťarchy je možné jednoducho vymazať, iné predaj výrazne komplikujú.
• Plombované konania
  – označené písmenom P alebo V/Z + číslo.
  – Znamenajú, že na nehnuteľnosti práve prebieha zmena (napr. iný prevod, záložná zmluva, exekúcia, súdny spor…).
  – Počas trvania plomby spravidla nie je možné vykonať ďalší vklad.

Ak pri kontrole listu vlastníctva niečomu nerozumiete, neváhajte kontaktovať svojho profesionálneho makléra. Správna interpretácia údajov na LV je kľúčová pre bezpečný a rýchly predaj nehnuteľnosti.

4. Kópia katastrálnej mapy

Kópia katastrálnej mapy patrí medzi dokumenty, ktoré si kupujúci často vyžiada, najmä ak ide o rodinný dom, rekreačnú nehnuteľnosť alebo pozemok.

Slúži na rýchlu orientáciu v teréne a pomáha kupujúcemu pochopiť, kde presne sa nehnuteľnosť nachádza a aké sú jej priestorové súvislosti.

Z katastrálnej mapy sa dá vyčítať najmä:

• poloha stavby v rámci pozemku a širšieho okolia,
• presné hranice pozemku, čo je kľúčové pri výmere, susedských vzťahoch či budúcich úpravách,
• prístupové cesty – či je pozemok napojený na verejnú komunikáciu alebo len cez súkromnú cestu,
• okolité objekty – susediace domy, hospodárske budovy, uličná čiara, infraštruktúra.

Pri rodinných domoch je význam katastrálnej mapy omnoho väčší než pri bytoch, keďže kupujúci rieši nielen samotnú stavbu, ale aj pozemok, jeho využiteľnosť a budúce možnosti. Kataster vydáva len kópiu, nie originál, no tá obsahuje všetky potrebné informácie.

5. Geometrický plán (ak je potrebný)

Geometrický plán je presný technický dokument, ktorý tvorí podklad pre zápis zmien do katastra nehnuteľností. Vyhotovuje ho geodet a je nevyhnutný vždy, keď sa mení konfigurácia pozemku alebo stavby.

Geometrický plán sa vyžaduje najmä pri:

• delení pozemku na viac parciel,
• zmenách hraníc (napr. pri odkúpení časti susedného pozemku),
• výstavbe domu, garáže či prístavby, ktorá ešte nie je zapísaná na LV,
• zmenách stavby – napríklad keď pôvodná stavba prestala existovať alebo bola nahradená novou.

Je to dokument, ktorý presne vyznačuje:

• nové hranice parciel,
• výmery pôvodného a nového stavu,
• čísla parciel,
• polohu stavieb.

Správne vyhotovený geometrický plán je nevyhnutný na to, aby kataster mohol vykonať nový zápis alebo zmenu údajov. Bez neho by nebolo možné dokončiť predaj, ak sa pozemok alebo stavba menila.

6. Projektová dokumentácia a stavebné povolenia (pri rodinných domoch)

Pri predaji rodinného domu zohráva projektová dokumentácia veľmi dôležitú úlohu. Nie je to len „papier navyše“ – pre kupujúceho je to zdroj komplexných informácií o tom, ako bol dom postavený, aké materiály sa použili a či v minulosti prešiel nejakými úpravami alebo prístavbami.

Projektová dokumentácia zahŕňa najmä:

• stavebné plány jednotlivých podlaží,
• celkový projekt stavby, vrátane technických riešení,
• stavebné povolenie, prípadne „zmeny stavby pred dokončením“, ak počas výstavby došlo k úpravám.

Pre kupujúceho sú tieto dokumenty kľúčové, pretože mu umožňujú posúdiť technický stav domu, pochopiť možnosti budúcich rekonštrukcií či prístavieb a vyhodnotiť, či je stavba v súlade s evidenciou v katastri.

7. Súhlas spoluvlastníkov alebo splnomocnenie

Ak je nehnuteľnosť vo viacnásobnom vlastníctve, je potrebné, aby s predajom súhlasili všetci spoluvlastníci.
To môže byť vo forme:

• osobného podpisu,
• úradne overeného splnomocnenia, ak sa niektorý zo spoluvlastníkov nemôže dostaviť.

Dôležité upozornenie:
Splnomocnenie sa dá použiť iba na podpis kúpnej zmluvy, NIE na podpis záložnej zmluvy v banke. To znamená, že ak kupujúci financuje kúpu hypotekárnym úverom, spoluvlastník sa bude musieť dostaviť osobne – inak hrozí zdržanie celého procesu.

8. Potvrdenia od správcu (pri bytoch)

Pri predaji bytu zohrávajú veľkú rolu aj dokumenty od správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov. Banka kupujúceho, znalec aj samotný kupujúci potrebujú mať istotu, že byt je evidenčne aj finančne v poriadku.

Medzi najdôležitejšie doklady patria:

• potvrdenie o veku domu (stavby) – vyžaduje ho znalec pri vypracovaní znaleckého posudku,
• potvrdenie o bezdlžnosti – dokument, ktorý potvrdzuje, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na mesačných zálohových platbách.

Pozor:
Toto potvrdenie musí byť aktuálne ku dňu predaja. Vydáva sa až v momente, keď už máte konkrétneho kupujúceho a chystáte sa podpisovať zmluvy.

9. Dokumenty o ťarchách a ich výmaze

Ak je nehnuteľnosť zaťažená akýmkoľvek právnym obmedzením, je potrebné pripraviť dokumenty, ktoré umožnia jeho výmaz alebo prepis. Podľa typu ťarchy potrebujete:

• Hypotéka:
  – kvitancia banky po splatení zostatku úveru.
• Exekúcia:
  – písomný súhlas exekútora s predajom nehnuteľnosti.
• Nebankový úver:
  – súhlas veriteľa s prevodom nehnuteľnosti.
• ŠFRB (Štátny fond rozvoja bývania):
  – potvrdenie o zostatku úveru,
  – súhlas s predajom,
  – v prípade hypotéky kupujúceho aj súhlas s poradím záložného práva (tieto dokumenty môžu trvať aj mesiac).
• Vecné bremeno:
  – zmluva o zániku vecného bremena alebo písomný súhlas dotknutej osoby.

Odporúčanie:
Všetky tieto doklady si vybavujte včas.
Ťarchy patria medzi najčastejšie dôvody zdržania predaja.

10. Energetický certifikát

Energetický certifikát je zákonom povinný dokument pri predaji nehnuteľnosti.
Určuje energetickú hospodárnosť budovy a v inzeráte musí byť uvedená aj jej energetická trieda.

Ak chýba, vlastníkovi hrozí pokuta.

BONUS: Buďte pripravení na okamih, keď kupujúci povie „áno“

V momente, keď kupujúci potvrdí záujem, celé tempo predaja sa zrýchľuje. Práve tu rozhoduje pripravenosť makléra aj predávajúceho.

Ideálne by ste mali mať pripravené:

• rezervačnú zmluvu,
• postup financovania (hotovosť, hypotéka, kombinácia),
• harmonogram predaja,
• jasne dohodnuté podmienky medzi všetkými stranami.

Dobre pripravené podklady = rýchly, bezpečný a profesionálny predaj.
Mnohé problémy nevznikajú kvôli kupujúcemu, ale kvôli chýbajúcim dokumentom alebo nepresným údajom. Ak máte všetko v poriadku vopred, celý proces prebehne bez zbytočných stresov a zdržaní.

Váš realitný poradca

Renáta Baltová MBA, RSc.

https://www.renatabaltova.sk/