Prečo predávajúci preceňujú svoje nehnuteľnosti

Prečo predávajúci preceňujú svoje nehnuteľnosti a ako sa tomu vyhnúť? Realitný trh na Slovensku v súčasnosti zažíva dynamické obdobie. Ceny nehnuteľností rastú závratným tempom – Realitný barometer Realitnej únie SR ukázal v auguste hodnotu 3 212 €/m², čo predstavuje nárast o 4,6 % iba za dva mesiace. Tento rýchly rast však prináša neočakávaný problém: predávajúci si často nasadzujú "ružové okuliare" a nadhodnocujú svoje nehnuteľnosti. Prečo majitelia preceňujú svoje nehnuteľnosti? Efekt vlastníctva a emócie? Pri oceňovaní vlastnej nehnuteľnosti zohrávajú kľúčovú úlohu emócie. S domovom alebo bytom sa spájajú spomienky, investície a osobný príbeh majiteľa. Ekonomická teória nazýva tento jav efekt vlastníctva – majitelia prisudzujú svojmu majetku vyššiu hodnotu, než by boli ochotní zaplatiť ako kupujúci. "Väčšina majiteľov ocení svoju nehnuteľnosť subjektívne. Vysoká cena a prehnané očakávania majiteľov predaj zbytočne komplikujú," upozorňuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros. Reálny príklad uvádza Mojmír Plavec, realitný advokát: "Zažil som klienta, ktorý chcel predať dvojizbový byt s trhovou hodnotou 190 tisíc eur za 300 tisíc eur. Jeho zdôvodnenie? Mal tri dcéry a každej chcel dať 100 tisíc eur." Ide o tzv. efekt ukotvenia – klient si vytvorí pevnú predstavu o cene na základe svojich subjektívnych potrieb, úplne ignorujúc realitu trhu. Čo je problémom príliš vysokej ceny? Nadhodnotenie nehnuteľnosti má viacero negatívnych dopadov: - Predlžuje čas predaja – nehnuteľnosť stojí na trhu dlhšie - Znižuje šancu na predaj – potenciálni kupujúci sa odrádzajú - Vedie k nižšej finálnej cene – nakoniec majiteľ často predá za menej Ako správne oceniť nehnuteľnosť: 6-krokový návod 1. Ujasnite si svoju predstavu. Položte si základné otázky: - Odkiaľ vaša predstava o cene prichádza? - Súvisí s pôvodnou nákupnou cenou alebo nákladmi na rekonštrukciu? - Vychádza z porovnania s inými predajmi? 2. Zverte ocenenie odborníkovi. Porovnávanie internetových inzerátov nestačí. Makléri majú prístup k skutočným predajným dátam a dokážu pripraviť profesionálnu analýzu trhu. "Klientovi dám na stôl fakty a on sa rozhoduje," vysvetľuje realitný maklér Peter Madleňák. 3. Počúvajte pravdu, hoci nie je príjemná. Pozor na "inventaristických" maklérov, ktorí vezmú do ponuky akúkoľvek nehnuteľnosť za ľubovoľnú cenu. Hľadajte poctivých odborníkov, ktorí vám povedia reálnu trhovú cenu. 4. Dohodnite si jasný postup. Ak sa vaša predstava líši od maklérovej analýzy, dohodnite si skúšobné obdobie. Vopred si však stanovte, čo sa stane, ak o nehnuteľnosť nebude záujem. 5. Prvých 12 dní rozhoduje. Najspoľahlivejším ukazovateľom správne nastavenej ceny je počet reakcií a obhliadok. Najviac pozornosti púta nová ponuka práve prvých 12 dní. "Po mesiaci bez vážneho záujmu klesá dôvera kupujúcich a rastie tlak na zľavu," upozorňuje Mészáros. 6. Nebojte sa cenu znížiť. Zníženie ceny nie je prehra, ale prirodzená súčasť predaja. Dôležité je robiť to premyslene – veľký skok nadol môže pôsobiť zúfalo. Čo nás čaká na realitnom trhu Analytik RÚSR Vladimír Kubrický predpovedá ďalšie zdražovanie: "Slabá ponuka, pokles úrokových sadzieb a rastúce mzdy budú tlačiť ceny ešte vyššie." Tento trend posilňuje cenové ambície predávajúcich, pretože necítia bezprostredné riziko poklesu. Práve preto je ešte dôležitejšie pristupovať k oceňovaniu realisticky a spoliehať sa na odborné analýzy namiesto subjektívnych pocitov. Záver Správne ocenenie nehnuteľnosti je základom úspešného predaja. Hoci je prirodzené, že k svojmu majetku máme emocionálny vzťah, pri predaji je potrebné zostať objektívny a spoliehať sa na fakty a odborné analýzy. Pamätajte: najvyššiu cenu dosiahnete vtedy, keď na trhu súperia kupujúci medzi sebou, nie keď vy súperíte s trhom. Zdroj: Realitná únia SR