Prečo predávajúci preceňujú svoje nehnuteľnosti
BLOG | RB Reality
Prečo predávajúci preceňujú svoje nehnuteľnosti a ako sa tomu vyhnúť?
Realitný trh na Slovensku v súčasnosti zažíva dynamické obdobie. Ceny nehnuteľností rastú závratným tempom – Realitný barometer Realitnej únie SR ukázal v auguste hodnotu 3 212 €/m², čo predstavuje nárast o 4,6 % iba za dva mesiace. Tento rýchly rast však prináša neočakávaný problém: predávajúci si často nasadzujú "ružové okuliare" a nadhodnocujú svoje nehnuteľnosti. Prečo majitelia preceňujú svoje nehnuteľnosti? Efekt vlastníctva a emócie? Pri oceňovaní vlastnej nehnuteľnosti zohrávajú kľúčovú úlohu emócie. S domovom alebo bytom sa spájajú spomienky, investície a osobný príbeh majiteľa. Ekonomická teória nazýva tento jav efekt vlastníctva – majitelia prisudzujú svojmu majetku vyššiu hodnotu, než by boli ochotní zaplatiť ako kupujúci. "Väčšina majiteľov ocení svoju nehnuteľnosť subjektívne.
Vysoká cena a prehnané očakávania majiteľov predaj zbytočne komplikujú," upozorňuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros. Reálny príklad uvádza Mojmír Plavec, realitný advokát: "Zažil som klienta, ktorý chcel predať dvojizbový byt s trhovou hodnotou 190 tisíc eur za 300 tisíc eur. Jeho zdôvodnenie? Mal tri dcéry a každej chcel dať 100 tisíc eur." Ide o tzv. efekt ukotvenia – klient si vytvorí pevnú predstavu o cene na základe svojich subjektívnych potrieb, úplne ignorujúc realitu trhu. Čo je problémom príliš vysokej ceny? Nadhodnotenie nehnuteľnosti má viacero negatívnych dopadov: - Predlžuje čas predaja – nehnuteľnosť stojí na trhu dlhšie - Znižuje šancu na predaj – potenciálni kupujúci sa odrádzajú - Vedie k nižšej finálnej cene – nakoniec majiteľ často predá za menej.
Ako správne oceniť nehnuteľnosť: 6-krokový návod
- Ujasnite si svoju predstavu. Položte si základné otázky: - Odkiaľ vaša predstava o cene prichádza? - Súvisí s pôvodnou nákupnou cenou alebo nákladmi na rekonštrukciu? - Vychádza z porovnania s inými predajmi?
- Zverte ocenenie odborníkovi. Porovnávanie internetových inzerátov nestačí. Makléri majú prístup k skutočným predajným dátam a dokážu pripraviť profesionálnu analýzu trhu. "Klientovi dám na stôl fakty a on sa rozhoduje," vysvetľuje realitný maklér Peter Madleňák.
- Počúvajte pravdu, hoci nie je príjemná. Pozor na "inventaristických" maklérov, ktorí vezmú do ponuky akúkoľvek nehnuteľnosť za ľubovoľnú cenu. Hľadajte poctivých odborníkov, ktorí vám povedia reálnu trhovú cenu.
- Dohodnite si jasný postup. Ak sa vaša predstava líši od maklérovej analýzy, dohodnite si skúšobné obdobie. Vopred si však stanovte, čo sa stane, ak o nehnuteľnosť nebude záujem.
- Prvých 12 dní rozhoduje. Najspoľahlivejším ukazovateľom správne nastavenej ceny je počet reakcií a obhliadok. Najviac pozornosti púta nová ponuka práve prvých 12 dní. "Po mesiaci bez vážneho záujmu klesá dôvera kupujúcich a rastie tlak na zľavu," upozorňuje Mészáros.
- Nebojte sa cenu znížiť. Zníženie ceny nie je prehra, ale prirodzená súčasť predaja. Dôležité je robiť to premyslene – veľký skok nadol môže pôsobiť zúfalo.
Čo nás čaká na realitnom trhu Analytik RÚSR Vladimír Kubrický predpovedá ďalšie zdražovanie: "Slabá ponuka, pokles úrokových sadzieb a rastúce mzdy budú tlačiť ceny ešte vyššie." Tento trend posilňuje cenové ambície predávajúcich, pretože necítia bezprostredné riziko poklesu. Práve preto je ešte dôležitejšie pristupovať k oceňovaniu realisticky a spoliehať sa na odborné analýzy namiesto subjektívnych pocitov.
Záver: Správne ocenenie nehnuteľnosti je základom úspešného predaja. Hoci je prirodzené, že k svojmu majetku máme emocionálny vzťah, pri predaji je potrebné zostať objektívny a spoliehať sa na fakty a odborné analýzy. Pamätajte: najvyššiu cenu dosiahnete vtedy, keď na trhu súperia kupujúci medzi sebou, nie keď vy súperíte s trhom.
Zdroj: Realitná únia SR
Ak riešite aj iné právne aspekty predaja, odporúčam tieto referenčné články:
1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu
2. BSM - Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti
Váš realitný poradca
Renáta Baltová RSc.
