BSM - Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ak sa vás to týka, tento článok je práve pre vás.

Príbehov zo života je veľa. Niektoré začínajú ako rozprávka – láskou, dôverou a plánmi na spoločnú budúcnosť. Iné sa časom skomplikujú. A nie preto, že by láska zmizla, ale preto, že život priniesol situácie, na ktoré nebol nikto pripravený. Na začiatku je láska, dôvera a spoločná vízia budúcnosti.

Manželstvo je prirodzeným krokom dvoch ľudí, ktorí sa rozhodli kráčať životom spolu. Stavať domov, vytvárať istotu, plánovať. V tomto období sa však témy ako majetok, vlastníctvo či právne vzťahy často odsúvajú bokom. Pôsobia neosobne, chladne – akoby do lásky nepatrili. Nie preto, že by sme nechceli myslieť zodpovedne. Ale preto, že keď je všetko v poriadku, málokto premýšľa nad tým, čo všetko môže život priniesť o päť, desať či pätnásť rokov.

A práve tu sa príbehy začínajú rozvetvovať. Niektoré pokračujú pokojne, iné sa dostanú do momentu, keď sa pri predaji nehnuteľnosti zrazu riešia podpisy, súhlasy, vlastnícke práva a otázky, ktoré nikdy predtým nepadli.

Nie je to zlyhanie. Je to realita života. A práve preto má zmysel o týchto veciach hovoriť včas – s pokojom, rešpektom a jasnosťou. Nie zo strachu, ale z potreby chrániť seba, svoj domov aj vzťahy.

Keď si partner prináša majetok už do manželstva

V praxi sa veľmi často stáva, že jeden z partnerov už pred vstupom do manželstva vlastní nehnuteľnosť.
Mohol si ju:

• kúpiť vlastnými prostriedkami,
• zdediť po rodičoch alebo starých rodičoch,
• alebo dostať darom.

Po svadbe prirodzene vzniká otázka: Čo sa s takouto nehnuteľnosťou deje ďalej? Patrí automaticky obom? Odpoveď nie je vždy jednoznačná a závisí od času a spôsobu nadobudnutia, nie od pocitu spravodlivosti či dobrého úmyslu.

Čo je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, skrátene BSM, je právny vzťah, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Jednoducho povedané – všetko, čo manželia počas manželstva nadobudnú, patrí obom spoločne, a to bez ohľadu na to, na koho meno je majetok zapísaný.

BSM nie je rozdelené na polovice, percentá ani podiely. Manželia sú vlastníkmi spoločne a nerozdielne – rozhodujú spolu a zodpovedajú spolu.

Do BSM spravidla patrí:

• nehnuteľnosť kúpená počas manželstva,
• peniaze, úspory a príjmy získané počas manželstva,
• hnuteľné veci nadobudnuté zo spoločných prostriedkov.

Naopak, nie všetko automaticky do BSM patrí. Zákon pozná výnimky – napríklad majetok nadobudnutý pred manželstvom, darovaním alebo dedením.

Prečo je dôležité BSM poznať?
Pretože pri predaji nehnuteľnosti rozhoduje práve to, či je jej súčasťou alebo nie. Od toho sa odvíja, kto musí predaj odsúhlasiť, kto podpisuje zmluvy a či celý proces prebehne hladko alebo sa zbytočne skomplikuje.

Kedy nehnuteľnosť patrí do BSM

Nehnuteľnosť sa považuje za súčasť bezpodielového spoluvlastníctva manželov vtedy, ak bola nadobudnutá počas trvania manželstva, bez ohľadu na to, či je v katastri zapísaný len jeden z manželov.

Rozhodujúce je:

• kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá,
• akým spôsobom,
  nie to, koho meno je uvedené na liste vlastníctva.

Príklad z praxe

Manželia kúpili byt počas manželstva, no v katastri je zapísaný len manžel. Pri predaji však banka aj kataster vyžadujú súhlas oboch manželov, pretože byt patrí do BSM.

➡ Zápis na liste vlastníctva sám o sebe nerozhoduje.

Kedy nehnuteľnosť do BSM nepatrí

Do BSM spravidla nepatrí nehnuteľnosť, ktorá bola nadobudnutá:

• pred uzavretím manželstva,
• dedením,
• darovaním,
• alebo ak bolo BSM zrušené alebo zúžené rozhodnutím súdu či notárskou zápisnicou.

V týchto prípadoch ide o výlučné vlastníctvo jedného z manželov.
Aj tu je však dôležitá právna opatrnosť.

Príklad z praxe

Manželka zdedila dom počas manželstva. Nehnuteľnosť do BSM nepatrí.
Ak sa však do domu počas rokov investovali spoločné finančné prostriedky, môže pri predaji vzniknúť nárok na finančné vyrovnanie.

Výlučné vlastníctvo ešte neznamená, že neexistujú spoločné dôsledky.

Prečo je BSM pri predaji nehnuteľnosti kľúčové

Ak nehnuteľnosť patrí do BSM, na jej predaj je potrebný súhlas oboch manželov.
Podpis len jedného z nich nestačí. Ak sa tento fakt podcení, môže dôjsť k:

• spochybneniu platnosti kúpnej zmluvy,
• problémom pri schvaľovaní hypotéky kupujúceho,
• zdržaniu alebo odmietnutiu vkladu vlastníckeho práva na katastri.

Práve preto banky, notári aj kupujúci venujú otázke BSM mimoriadnu pozornosť.

Najčastejšie chyby v praxi

V realite sa opakujú najmä tieto situácie:

• jeden z manželov predpokladá, že jeho podpis stačí,
• BSM bolo zúžené, ale chýba notárska zápisnica,
• po rozvode nebolo BSM vysporiadané,
• pôvod financií pri kúpe nehnuteľnosti nie je jasne zdokumentovaný.

Každá z týchto chýb môže predaj výrazne spomaliť a v niektorých prípadoch ho aj úplne zastaviť.

Na čo si dať pozor ešte pred predajom

Predtým, než sa nehnuteľnosť dostane do ponuky, je dôležité:

• overiť nadobúdaciu zmluvu a dátum jej uzavretia,
• porovnať ho s dátumom uzavretia manželstva,
• skontrolovať, či neexistuje notárska zápisnica o zúžení alebo zrušení BSM,
• preveriť, či nehnuteľnosť nebola financovaná zo spoločných prostriedkov.

V prípade nejasností je vždy rozumné obrátiť sa na právnika alebo skúseného realitného makléra.

BSM ako základ pokoja a istoty

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nie je téma, ktorá má rozdeľovať. Je to téma, ktorá má predchádzať nedorozumeniam a chrániť obe strany. Správne nastavené majetkové vzťahy uľahčujú predaj, znižujú riziko konfliktov a vytvárajú pocit istoty.
Pre manželov aj pre kupujúcich. Pri predaji nehnuteľnosti je práve jasne vyhodnotený majetkový stav jedným zo základných pilierov bezpečného a úspešného procesu.

Odporúčanie makléra: ešte predtým, než sa rozhodnete nehnuteľnosť predať, nechajte si majetkové vzťahy a BSM preveriť odborníkom – ušetrí vám to čas, stres aj zbytočné komplikácie.

Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu nájdete v samostatnom článku na mojom blogu.: https://www.renatabaltova.sk/dokumenty

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

https://www.renatabaltova.sk/