Čierne stavby pri starších domoch: čo znamenajú v praxi a kedy je dôvod spozornieť

Úvodný príbeh (realitná prax)

Veľakrát sa v realitnej praxi stretávam s tým, že predávajúci si povie:
„Načo mi je realitka? Veď keď som ja kupoval tento dom pred štyridsiatimi rokmi od suseda, všetko prebehlo rýchlo a bez problémov.“

Medzitým však prešiel čas.
Dom sa stal domovom, pozemok sa menil spolu so životom jeho majiteľov.

Postavila sa garáž, ktorá nikdy nebola skolaudovaná.
Na dvore pribudol altánok.
Syn so ženou si na pozemku postavili mobilný dom, ktorý dnes tvorí súčasť predaja celého pozemku aj rodinného domu.

A zrazu prichádza predaj.

Predávajúci stojí pred otázkami, ktoré si dovtedy nikdy nemusel klásť:

• Príde hotovostný klient, alebo kupujúci, ktorý bude riešiť hypotéku?
• Ktoré stavby sú súčasťou listu vlastníctva a ktoré nie?
• Čo sa bude považovať za problém a čo je v praxi riešiteľné?
• Ktorá stavba sa označuje ako čierna stavba a ktorá nie?
• A hlavne: čo treba urobiť ešte predtým, než sa nehnuteľnosť dostane do ponuky?

Práve v tomto bode sa ukazuje rozdiel medzi predajom „kedysi“ a predajom dnes.
Nie preto, že by bolo viac problémov – ale preto, že je viac možností financovania, viac kontrolných bodov a väčší dôraz na prehľadnosť.

A tu začína riešenie.

Prechodová veta do odborného textu (odporúčam pridať hneď za príbeh)

Nie je cieľom hľadať chyby, ale správne pomenovať stav vecí, rozlíšiť, čo je podstatné a čo nie, a nastaviť predaj tak, aby prebehol pokojne a bez zbytočných komplikácií.

Pri predaji staršieho domu sa skôr či neskôr objaví veta, ktorá vie majiteľa zneistiť:
„A čo táto stavba na pozemku? Nemôže to byť čierna stavba?“

V tej chvíli sa často rozbehne kolotoč obáv, domnienok a rýchlych záverov.
Z realitnej praxe však viem, že väčšina situácií nie je čiernobiela – a už vôbec nie bez riešenia.

Tento článok ponúka praktický pohľad makléra na to, čo pojem „čierna stavba“ znamená v praxi, kedy je na mieste pokoj a kedy je rozumné zbystriť pozornosť.

Prečo pojem „čierna stavba“ vyvoláva zbytočný strach

Pojem čierna stavba sa v bežnej reči používa veľmi voľne.
Často ním ľudia označujú akúkoľvek stavbu, pri ktorej nemajú v ruke kompletné povolenia.

V praxi však platí:

• nie každá stavba bez dokumentácie je automaticky problém
• veľa starších stavieb vzniklo v čase, keď sa povolenia riešili inak
• rozhodujú okolnosti, doba vzniku a charakter stavby

Preto je dôležité nerobiť rýchle závery hneď na začiatku.

Čo sa v praxi považuje za čiernu stavbu

Zjednodušene povedané, za čiernu stavbu sa považuje stavba, ktorá:

• bola postavená bez stavebného povolenia alebo ohlásenia,
• alebo je v rozpore s vydaným povolením (iný rozsah, účel, umiestnenie).

Pri starších domoch sa však často stretávame s tým, že:

• stavba vznikla pred desiatkami rokov,
• bola prirodzenou súčasťou hospodárstva,
• a nikdy nebola samostatne evidovaná.

V takýchto prípadoch je kľúčové individuálne posúdenie, nie automatické nálepky.

Ako sa na čierne stavby pozerá realitná prax

V realitnej praxi sa na situáciu pozeráme z viacerých uhlov:

👀 Pohľad kupujúceho

Kupujúci vníma najmä:

• či mu stavba dáva zmysel
• či ju vie využívať
• a či mu nekomplikuje budúce plány

Staršia hospodárska stavba často nie je dôvodom na odmietnutie kúpy, pokiaľ je situácia jasne pomenovaná.

🏦 Pohľad banky

Banka sleduje:

• prehľadnosť nehnuteľnosti
• súlad medzi realitou a dokumentmi
• mieru rizika pri financovaní

Niektoré situácie sú pre banku akceptovateľné, iné si vyžadujú predchádzajúce vysvetlenie alebo riešenie.

Kedy je situácia riešiteľná a kedy treba zbystriť pozornosť

Z praxe vyplýva, že nie všetky „čierne stavby“ majú rovnakú váhu.

Prečo sa oplatí riešiť situáciu ešte pred predajom

Najväčší problém pri čiernych stavbách nebýva samotná existencia stavby, ale:

• neskoré riešenie
• neistota
• a strata dôvery v závere procesu

Ak sa situácia otvorí včas:

• predaj prebieha pokojnejšie
• kupujúci má jasné informácie
• a riešenia sa hľadajú s rozvahou, nie pod tlakom

Záver: pokoj, rozvaha a správne poradie krokov

Staršie domy so sebou nesú nielen technické otázky, ale aj históriu a spôsob života minulých generácií.
Nie všetko, čo dnes pôsobí neprehľadne, je automaticky problém.

Dôležité je:

• pochopiť situáciu
• pomenovať ju správne
• a riešiť ju v správnom poradí

Doporučenie makléra

👉 Ak riešite predaj staršieho domu a nie ste si istí stavom stavieb na pozemku, oplatí sa situáciu prejsť ešte pred zverejnením ponuky. V mnohých prípadoch sa ukáže, že riešenie je jednoduchšie, než sa na prvý pohľad zdá.

👉 Ak chcete, aby som sa pozrela na konkrétny pozemok alebo stavby vo vašom prípade, napíšte mi. Každá nehnuteľnosť má svoj príbeh a správne poradie krokov vie predaj výrazne uľahčiť.

Ak riešite aj iné právne aspekty predaja, odporúčam tieto referenčné články:

1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu:  https://www.renatabaltova.sk/dokumenty

2. BSM - Bezpodielové  spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti : https://www.renatabaltova.sk/bsm-bezpodielove-spoluvlastnictvo-manzelov

3. Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji: https://www.renatabaltova.sk/tarchy-na-nehnutelnosti-a-ich-riesenie-pri-predaji

4. Pozemok a stavby, čo skontrolovať: https://www.renatabaltova.sk/pozemok-a-stavby-pri-starsom-dome

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

https://www.renatabaltova.sk/