Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji

Pri predaji nehnuteľnosti sa často rieši cena, lokalita či technický stav.
Jednou z najcitlivejších oblastí však zostávajú ťarchy zapísané na liste vlastníctva.

Pre mnohých predávajúcich aj kupujúcich sú zdrojom neistoty. Nie preto, že by vždy znamenali problém, ale preto, že im často nerozumejú.
Dobrá správa je, že nie každá ťarcha je prekážkou predaja. Rozhodujúce je, o aký typ ide, v akom rozsahu a či sa rieši včas a správnym spôsobom.

Čo sú ťarchy a prečo im treba venovať pozornosť

Ťarcha je právne obmedzenie viažuce sa na nehnuteľnosť, ktoré je zapísané na liste vlastníctva.
Môže ovplyvniť:

• možnosť prevodu vlastníctva,
• financovanie zo strany kupujúceho,
• rýchlosť a plynulosť celého predaja.

Z praxe vyplýva, že neskoré alebo neodborné riešenie tiarch patrí medzi najčastejšie dôvody zdržania predaja – niekedy aj o niekoľko mesiacov.

Najčastejšie typy tiarch pri predaji nehnuteľnosti

Pri realitných obchodoch sa najčastejšie stretávame s týmito ťarchami:

• bankové záložné práva (hypotéky),
• exekučné záložné práva,
• nebankové úvery,
• záložné práva v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB),
• vecné bremená,
• predkupné práva.

Každý typ si vyžaduje odlišný postup a inú dokumentáciu. Práve preto je individuálne posúdenie konkrétnej situácie kľúčové.

Hypotéka a bankové záložné právo

Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, ide o bežnú a riešiteľnú situáciu.
Základným dokumentom je kvitancia banky, ktorá potvrdzuje splatenie úveru alebo presne určuje podmienky jeho vyrovnania z kúpnej ceny.

V praxi sa často postupuje tak, že:

• časť kúpnej ceny je uhradená priamo banke,
• následne dôjde k výmazu záložného práva,
• až potom sa prevádza vlastníctvo.

Tento postup chráni kupujúceho aj banku a umožňuje bezpečný priebeh predaja, ak je správne zakotvený v zmluvách.

Exekúcie a nebankové úvery

Pri exekučných záložných právach alebo nebankových úveroch je situácia citlivejšia.
V týchto prípadoch je potrebné zabezpečiť:

• písomný súhlas exekútora alebo veriteľa s predajom,
• presne stanovené podmienky vysporiadania záväzku,
• jasný postup uvoľnenia záložného práva po úhrade dlhu.

Bez splnenia týchto podmienok kataster nepovolí vklad vlastníckeho práva, preto je nevyhnutné riešiť tieto ťarchy s dostatočným časovým predstihom.

Ťarchy v prospech Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)

Pri nehnuteľnostiach financovaných prostredníctvom ŠFRB platí osobitný režim.
Zvyčajne je potrebné zabezpečiť:

• potvrdenie o aktuálnom zostatku úveru,
• súhlas ŠFRB s predajom,
• pri financovaní kupujúcim aj súhlas s poradím záložného práva.

Tieto procesy môžu trvať niekoľko týždňov, preto je ich včasné riešenie kľúčové.

Vecné bremená a iné obmedzenia

Vecné bremená – napríklad doživotné právo užívania, právo prechodu či uloženia inžinierskych sietí – si vyžadujú individuálne posúdenie.

• niektoré je možné zrušiť dohodou,
• iné zostávajú súčasťou nehnuteľnosti aj po predaji.

Pre kupujúceho je dôležité, aby bol o ich existencii informovaný vopred a rozumel ich rozsahu.
Transparentnosť v tejto oblasti výrazne zvyšuje dôveru a znižuje riziko budúcich sporov.

Prečo je včasné riešenie tiarch rozhodujúce

Ťarchy patria medzi faktory, ktoré najčastejšie:

• predlžujú predaj,
• komplikujú financovanie,
• alebo celý obchod úplne zastavia.

Ak sú však identifikované a riešené včas a odborne, umožňujú:

• nastaviť realistický časový plán,
• pripraviť správnu dokumentáciu,
• viesť predaj pokojne a bezpečne.

Vyčistený alebo jasne vysvetlený právny stav nehnuteľnosti výrazne zvyšuje dôveru kupujúcich a uľahčuje spoluprácu s bankami aj katastrom.

Záver realitného poradcu

Ťarchy nie sú dôvodom na paniku.
Sú dôvodom na prípravu, pokoj a správne nastavený postup.

Ak poznáte ich rozsah a možnosti riešenia ešte pred zverejnením ponuky, celý predaj môže prebehnúť bez zbytočných prekvapení a stresu.

Ak riešite aj iné právne aspekty predaja (napr. majetkové vzťahy v manželstve), odporúčam tieto referenčné články:

Súvisiace referenčné články:

1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu nájdete v samostatnom článku na mojom blogu.:  https://www.renatabaltova.sk/dokumenty

2. BSM - Bezpodielové  spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti : https://www.renatabaltova.sk/bsm-bezpodielove-spoluvlastnictvo-manzelov

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

https://www.renatabaltova.sk/