Predaj nehnuteľnosti v čase, keď sa trh mení
Realitný trh sa dnes mení rýchlejšie než kedysi — a spolu s ním sa mení aj správanie kupujúcich a ich priority. Veľa ľudí sa ma dnes pýta, či je správny čas predávať a čo vlastne na trhu rozhoduje. V článku nájdete vecný pohľad na vývoj trhu a odpovede na to, prečo je pri predaji dôležité vnímať čas, lokalitu a kontext. "Pokojný, odborný prístup založený na skúsenosti, nie na trendoch."
V posledných troch rokoch slovenský realitný trh prešiel niekoľkými fázami. Po období stagnácie v dôsledku hospodárskych tlakov a rastúcich úrokových sadzieb začal trh opäť rásť — a v roku 2025 zaznamenal významné dvojciferné medziročné nárasty cien rezidenčných nehnuteľností.
Zatiaľ čo ceny stoja stále vysoko, regionálne rozdiely a rozdielne tempo rastu v jednotlivých častiach Slovenska znamenajú, že každý segment trhu (napr. byty vs. domy) vyžaduje osobitný prístup pri predaji.
„Tieto čísla nehovoria len o cenách — hovoria o tom, ako sa rozhodujú ľudia pri kúpe a predaji.“
Každé obdobie má svoj typ kupujúceho. Mojou úlohou je vedieť, ktorý práve prichádza.
Na realitnom trhu neexistuje jeden univerzálny recept. Sú obdobia, keď sa rýchlo predávajú byty, potom príde fáza záujmu o chalupy, inokedy sa presúvajú investori alebo ľudia hľadajú bývanie mimo veľkých miest. Rozhodujúce nie je len čo sa predáva, ale kedy a kde. „Tieto čísla nehovoria len o cenách — hovoria o tom, ako sa rozhodujú ľudia pri kúpe a predaji.“
Ako sa trh menil v posledných troch rokoch
Ak sa pozrieme na vývoj trhu za posledné približne tri roky, nešlo o jednu priamku, ale o viacero fáz.
1. Obdobie zvýšeného dopytu
Trh bol poháňaný nízkymi úrokovými sadzbami, rýchlym rozhodovaním a vysokým záujmom. Mnohé nehnuteľnosti sa predávali v krátkom čase, často bez výrazného porovnávania.
2. Obdobie opatrnosti a vyčkávania
S rastom úrokových sadzieb a neistotou sa správanie kupujúcich zmenilo. Rozhodovanie sa spomalilo, viac sa porovnávalo a čas predaja sa predĺžil.
3. Súčasná realita
Dnes je trh selektívnejší. Kupujúci sú informovanejší, viac zohľadňujú lokalitu, cenu, stav nehnuteľnosti aj svoje reálne možnosti. Dobré nehnuteľnosti sa predávajú, ale iným spôsobom než pred pár rokmi. V praxi to znamená, že predaj dnes nie je o rýchlosti, ale o správnom načasovaní a pochopení konkrétnej situácie na trhu.
„Aby sme podložili predchádzajúci opis trhu, pozrime sa na oficiálne merané údaje:“
Vývoj realitného trhu na Slovensku dlhodobo sleduje aj Realitná únia SR prostredníctvom Realitného barometra, ktorý pravidelne vyhodnocuje náladu na trhu, cenový vývoj a správanie kupujúcich. Údaje z Realitného barometra potvrdzujú, že trh prechádzal v posledných rokoch viacerými fázami – od rýchleho dopytu cez obdobie opatrnosti až po dnešnú selektívnejšiu fázu, kde zohráva výraznú úlohu lokalita, cena a pripravenosť nehnuteľnosti na predaj.
Podrobný prehľad: Realitný barometer – Realitná únia SR (SORA)
Lokalita a kúpyschopnosť – dôležitejší vzťah, než sa zdá
„Lokalita často ovplyvňuje rozhodnutie viac než samotná cena.“
Pri kúpe nehnuteľnosti rozhoduje na Slovensku hneď po cene lokalita. Potvrdzujú to aj prieskumy a analýzy, podľa ktorých si kupujúci často upravujú svoje rozhodnutie práve posunom na mape – centrum, širšie centrum, okraj mesta, satelit, iný okres.
Tento vzťah medzi lokalitou a kúpyschopnosťou je dôležitý:
- atraktívnejšia lokalita znamená vyššiu cenu,
- slabšia lokalita si vyžaduje inú stratégiu predaja,
- rovnaká nehnuteľnosť môže mať úplne inú hodnotu podľa miesta.
Podobný princíp vidíme aj v zahraničí. Napríklad v Maďarsku sa podľa analýz Property Forum výrazne líši dopyt medzi Budapešťou, jej aglomeráciou a vidiekom. Miestni kupujúci uprednostňujú dostupnosť, infraštruktúru a životný štýl lokality často viac než samotnú stavbu.
Prečo dnes nefunguje univerzálna stratégia
To, že sa dnes nehnuteľnosť nepredáva rovnakým tempom ako pred dvoma či tromi rokmi, ešte neznamená, že je nadhodnotená alebo nezaujímavá. Často ide o zmenu správania kupujúcich, ich možností financovania a očakávaní.
Úlohou makléra dnes nie je len inzerovať, ale:
- čítať trh v čase,
- prispôsobiť stratégiu konkrétnej nehnuteľnosti,
- vysvetliť klientovi, čo sa na trhu deje a prečo.
Ako pracujem pri predaji
Pri predaji nehnuteľnosti sa opieram o tri základné piliere:
Čítanie trhu v čase
Nie podľa krátkodobých titulkov, ale podľa reálneho správania kupujúcich.
Individuálna stratégia pre každú nehnuteľnosť
Nie každá nehnuteľnosť má ísť rovnakou cestou ani rovnakou rýchlosťou.
Pokojný a transparentný proces
Bez tlaku, bez prázdnych sľubov, bez skratiek.
Odporúčanie makléra
Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti v období, keď sa trh mení, pri výbere makléra odporúčam zamerať sa najmä na tieto oblasti:
- schopnosť vysvetliť súvislosti, nielen cenu,
- znalosť lokality a regionálnych rozdielov,
- pokojný prístup bez nátlaku na rýchle rozhodnutia.
V období, keď sa trh mení, nie je úlohou makléra presviedčať, ale orientovať. Pomôcť klientovi pochopiť, v akom bode sa trh nachádza, a aké možnosti má práve teraz.
Otázky, ktoré v praxi zaznievajú najčastejšie
Má zmysel predávať nehnuteľnosť, keď sa trh mení?
Áno, má. Dôležité však je vedieť, v akej fáze sa trh nachádza a aký typ kupujúceho je aktuálne aktívny. Predaj si vyžaduje inú stratégiu než v období rýchleho dopytu.
Je lepšie s predajom počkať?
Záleží od konkrétnej nehnuteľnosti, lokality a cieľa predaja. Niekedy má zmysel počkať, inokedy je vhodné prispôsobiť stratégiu súčasným podmienkam.
Prečo sa rovnaká nehnuteľnosť dnes predáva inak než pred pár rokmi?
Zmenilo sa správanie kupujúcich, ich financovanie aj očakávania. Trh sa neustále vyvíja a reaguje na ekonomické aj spoločenské zmeny.
Súvisiace články, ktoré vás môžu zaujímať
Váš realitný poradca
Renáta Baltová RSc.
https://www.renatabaltova.sk/
