Predaj domu s doživotným užívaním: dá sa to?

Z pohľadu realitného makléra sa s týmto stretávam často: dom je „na predaj“, ale na liste vlastníctva je zapísané vecné bremeno doživotného užívania / doživotného bývania. V článku vám zrozumiteľne vysvetlím:

• čo presne znamená doživotná „ťarcha“ v praxi,
• pre koho je výhodná a pre koho je komplikáciou,
• a hlavne: aké sú reálne možnosti, keď chcete nehnuteľnosť predať.

Dôležité: Najskôr si overte, čo presne je na liste vlastníctva zapísané – slovo „ťarcha“ môže znamenať viac vecí (doživotné užívanie, právo prechodu, záložné právo, exekúcia, poznámka spornosti…).

Odporúčanie makléra

Predtým, než dáte dom do inzercie, dajte si skontrolovať list vlastníctva a presný obsah vecného bremena (či je to celý dom alebo len časť, aké práva oprávnená osoba má). Jedna nesprávna interpretácia „ťarchy“ vie zbytočne znížiť cenu alebo predaj úplne zablokovať.

Čo je „doživotná ťarcha“ a prečo sa dáva

V praxi ide najčastejšie o vecné bremeno doživotného užívania / bývania – teda právo bývať a užívať dom alebo byt (niekedy celý, niekedy len časť – napr. izbu alebo poschodie).

Najčastejšie sa dáva v týchto situáciách:

• keď rodičia prepíšu dom na deti a chcú mať istotu, že môžu dožiť doma,
• pri darovaní, dohode v rodine alebo pri vysporiadaní majetku,
• ako ochrana slabšej strany (senior, rodič, osoba, ktorá dom vybudovala alebo doň investovala).

Zmysel je jednoduchý: „dom môže byť na niekoho iného, ale bývanie mi nikto nevezme.“

Kedy je to výhoda a pre koho

Výhoda je najmä pre oprávnenú osobu (tú, ktorá má právo doživotného užívania):

• má istotu bývania aj pri zmene vlastníka,
• znižuje sa riziko rodinných konfliktov („vyhodia ma z domu“),
• má psychologickú aj právnu ochranu.

Pre rodinu/darcu to môže byť výhoda v tom, že sa majetok vie vyriešiť skôr (napr. kvôli dedičstvu), ale zároveň sa rodič cíti bezpečne.

Nevýhody pri predaji – pre koho a prečo

Pre kupujúceho

Kupujúci kupuje nehnuteľnosť s obmedzeným užívaním:

• niekedy nemôže v dome vôbec bývať, kým oprávnená osoba žije,
• môže vzniknúť napätie, ak nie je jasne vysvetlené, čo bremeno obsahuje,
• má to priamy vplyv na hodnotu – často je nutný výrazný cenový diskont.

Pre predávajúceho

Pre predávajúceho to znamená:

• užší okruh záujemcov (často investori, ľudia, ktorí sa neponáhľajú bývať, alebo kupujúci s „rodinným riešením“),
• komplikovanejšie financovanie – banky to posudzujú prísnejšie a kupujúci nemusí dostať hypotéku tak ľahko ako pri „čistej“ nehnuteľnosti.

Pre banku

Banka chce istotu hodnoty a možnosti speňaženia zálohu. Doživotné užívanie môže znížiť predajnosť a tým zvyšuje riziko – preto je posudzovanie prísnejšie.

Čo s tým – možnosti riešenia (prakticky)

Vždy závisí od toho, kto je oprávnený, čo presne je zapísané na LV a aký je cieľ (predať rýchlo / predať za čo najvyššiu cenu / vyriešiť rodinnú situáciu citlivo).

1) Predaj aj s ťarchou (najčastejšie riešenie)

Toto je reálne a bežné, len treba nastaviť správne očakávania:

• férovo pomenovať ťarchu už v komunikácii (a ideálne aj v inzercii),
• jasne vysvetliť, čo bremeno obsahuje (celý dom vs. časť, doživotné užívanie vs. právo prechodu),
• nastaviť cenu realisticky – kupujúci to musí „vidieť v cene“.

2) Zrušenie vecného bremena dohodou

Ak oprávnená osoba súhlasí, dá sa urobiť:

• písomná dohoda o zrušení,
• návrh na vklad na kataster (výmaz).

Je to najčistejšie riešenie, ale býva emocionálne náročné – oprávnený sa musí cítiť bezpečne.

3) Nahradenie iným zabezpečením

Niekedy sa rodina dohodne na:

• náhradnom bývaní,
• finančnom vyrovnaní,
• alebo inom type istoty.

Pozor: musí to byť právne čisté a pre oprávneného zrozumiteľné, inak vznikajú spory alebo sa zhorší predajnosť.

4) Predaj len podielu / iná štruktúra dohody

Skôr špecifické prípady. Dá sa to, ale môže to vytvoriť ešte väčší chaos, ak nie je jasný plán a súhlasy. Tu treba postupovať veľmi opatrne.

Dôležité upozornenie na záver

Ľudia si často mýlia:

• doživotné užívanie (zásadné obmedzenie užívania),
• právo prechodu / prejazdu (iný typ bremena),
• a „ťarchu“ všeobecne (môže ísť aj o záložné právo, exekúciu, poznámku spornosti…).

Preto platí základné pravidlo:
Najskôr si overte, čo presne je zapísané na liste vlastníctva – až potom riešte cenu a predajný postup.

Odporúčanie makléra:

Ak máte na nehnuteľnosti doživotné užívanie a zvažujete predaj, oplatí sa urobiť najprv krátku konzultáciu nad LV. Často sa dá už vopred odhadnúť, aký typ kupujúceho je reálny, či je šanca na hypotéku a aká stratégia dáva zmysel, aby ste nestrácali čas ani cenu.

Ak riešite aj iné právne aspekty predaja, odporúčam tieto referenčné články:

1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu

2. BSM - Bezpodielové  spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti 

3. Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji 

4. Pozemok a stavby, čo skontrolovať 

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

https://www.renatabaltova.sk/