Sused stavia dom pri našom pozemku: na čo si dať pozor

Pozvánka z úradu vie človeka  riadne zaskočiť. Zrazu máte ísť na „prvé stretnutie / ústne pojednávanie“ k stavbe, ktorá bude doslova pár metrov od vášho plota. A v hlave beží: Čo ak mi zatienia záhradu? Čo ak budem mať okná suseda rovno do dvora? Čo ak mi bude stekať voda na pozemok?

Z praxe realitného makléra viem jedno: na prvom stretnutí sa často rozhoduje o tom, či sa vaše pripomienky budú brať vážne. Nie preto, že by úrad nechcel – ale preto, že veľa ľudí sa spýta „len tak medzi rečou“, nič sa nezapíše a neskôr je už ťažšie dokazovať, že ste problém upozornili včas.

Nižšie máte môj prehľadný zoznam otázok (môžete si ho vytlačiť) + pár tipov, ktoré odporúčam vždy.

1) Základné identifikačné otázky (bez toho sa nepohnite)

• Kto je stavebník a kto je projektant? (meno + kontakt)
• O aké konanie ide? (územné / stavebné / spoločné konanie)
• Čo presne je predmetom stavby? (rodinný dom, garáž, prístupová cesta, oporné múry, prípojky)
• Viete si dokumentáciu pozrieť na mieste? (situačný výkres, rezy, pohľady, napojenia)

Odporúčanie makléra

Ak vám ukazujú iba „pekný obrázok domu“, pýtajte si situačný výkres so vzdialenosťami, výškové rezy a napojenia. Tam je pravda.

2) Osadenie domu a odstupy (kľúčová časť)

1. Aká je vzdialenosť stavby od hranice môjho pozemku?
2. Sú na strane orientovanej k môjmu pozemku:
   a) okná obytných miestností?
   b) balkón alebo terasa?
3. Aká je vzdialenosť medzi obytnými miestnosťami oboch domov?
4. Boli dodržané minimálne odstupy podľa stavebných predpisov?
5. Bol k projektu spracovaný výpočet odstupových vzdialeností?

Ak je odpoveď nejasná, používajte vetu:

„Žiadam, aby boli tieto údaje presne uvedené v zápisnici.“

Odporúčanie makléra

Odstupy a orientácia okien sú téma, ktorá sa neskôr rieši najťažšie. Keď už dom stojí, je neskoro. Preto sa pýtajte „na rovinu“ hneď.

3) Okná, súkromie, výhľad

1. Ktoré miestnosti majú okná smerom k môjmu pozemku?
2. Ide o obytné alebo neobytné miestnosti?
3. Je navrhnuté priame nahliadanie do dvora alebo obytných priestorov?
4. Je riešené tienenie alebo ochrana súkromia?

Odporúčanie makléra

Aj „malé“ okno vie spraviť veľkú zmenu v súkromí. Pýtajte sa: „Z ktorého miesta bude vidieť do môjho dvora?“ – nech vám to ukážu na výkrese.

4) Tienenie a preslnenie (svetlo je hodnota)

1. Bola vypracovaná svetlotechnická štúdia?
2. Ako stavba ovplyvní preslnenie môjho domu a záhrady?
3. Boli posudzované zimné a letné tiene?
4. Existuje výškový rez medzi stavbami?

Maklérsky tip: Ľudia často podcenia výšku a sklon strechy. Preto si pýtajte rez (nie iba pôdorys). Rez vám ukáže, či budete mať „stenu“ oproti oknám.

5) Dažďová voda a terén (tu vznikajú susedské vojny)

1. Kam bude odvádzaná dažďová voda zo strechy?
2. Je v projekte riešené, aby voda neodtekala na môj pozemok?
3. Počíta sa s terénnymi úpravami alebo navážkou?
4. Je navrhnuté vsakovanie alebo retenčná nádrž?

Odporúčanie makléra

Dažďová voda je jedna z najčastejších príčin sporov. Nenechajte to len na vetu „vyriešime“. Žiadajte, aby riešenie bolo v projekte a aby sa to zapísalo.

6) Doprava, parkovanie, hluk

1. Kade je riešený prístup na pozemok?
2. Koľko je navrhnutých parkovacích miest?
3. Nebude parkovanie alebo prístup:
   • priamo pri mojom plote?
   • zdrojom hluku alebo prašnosti?

Odporúčanie makléra

Ak je príjazd „tesne popri vašom plote“, pripravte sa na svetlá áut, hluk, prach a pohyb. Toto je legitímna pripomienka – dajte ju do zápisnice.

7) Súlad s územným plánom

1. Je stavba v súlade s územným plánom obce?
2. Aká je prípustná:
   • výška zástavby?
   • zastavanosť pozemku?
3. Bola udelená výnimka alebo odchýlka?

Odporúčanie makléra

Výnimky existujú – ale musia byť riadne odôvodnené. Ak máte pocit, že „to je príliš natlačené“, pýtajte sa priamo na súlad s územným plánom.

8) Procesné otázky (na pojednávaní – veľmi dôležité)

1. Budú moje pripomienky zapísané do zápisnice?
2. Budem mať možnosť podať písomné námietky po dnešnom pojednávaní?
3. Kedy a akým spôsobom budem informovaná o rozhodnutí?

Používajte tieto vety (pokojne doslova):

„Žiadam, aby táto otázka bola zaprotokolovaná.“
„Vyhradzujem si právo podať písomné námietky po oboznámení sa s dokumentáciou.“

Odporúčanie makléra

 Ak niečo nie je v zápisnici, ako keby to neodznelo. Slušne, vecne, bez emócie – ale trvajte na zapísaní.

Moje krátke odporúčanie na záver (z praxe)

• Nechoďte tam s pocitom, že „nechcem robiť problémy“. Vy len chránite svoje bývanie a hodnotu nehnuteľnosti.
• Pýtajte si presné údaje z výkresov (vzdialenosti, výšky, rezy).
• Všetko dôležité dajte zapísať a nechajte si povedať, dokedy môžete podať písomné námietky.

Záver: je úplne v poriadku prizvať odborníka

Na záver poviem otvorene jednu dôležitú vec: realitný maklér vám vie pomôcť vidieť riziká a dopady na hodnotu nehnuteľnosti a komfort bývania (súkromie, tienenie, prístup, „čo to spraví s predajnosťou“).
Ale maklér nie je projektant ani stavebný odborník – a nebolo by fér, aby sa tváril, že má kompetenciu posudzovať technické riešenia projektu do detailu.

Ak máte pochybnosti, je veľmi rozumné prejsť si dokumentáciu s niekým, kto tomu odborne rozumie:

• projektant / autorizovaný architekt – vie vyhodnotiť osadenie stavby, odstupy, okná, výšky, rezy, logiku návrhu a možné konflikty,
• stavebný inžinier / statik – ak sú tam oporné múry, terénne úpravy, svahy, zásahy do stability,
• svetlotechnik – pri preslnení a tienení (ak je to sporné).

Kto je za čo zodpovedný?

• Projektant zodpovedá za správnosť a súlad projektovej dokumentácie s predpismi a normami (to je jeho profesijná zodpovednosť).
• Stavebník je ten, kto stavbu „ťahá“ – podáva žiadosť, zabezpečuje projekt, realizáciu a zodpovedá, že sa stavia podľa povolenia.
• Stavebný úrad je kompetentný orgán, ktorý vedie konanie, posudzuje podklady, vyhodnocuje námietky účastníkov a rozhoduje.

A vy ako sused (účastník konania) máte právo:

• vidieť dokumentáciu,
• pýtať sa,
• dať pripomienky zapísať,
• a podať písomné námietky.

Každá profesia má svoje. Maklér pomôže s „praktickým pohľadom z reality“ a ochranou vašich záujmov v zmysle bývania a hodnoty, ale keď ide o technické posúdenie, najlepšia istota je nezávislý projektant/architekt, ktorý vám to vie odborne potvrdiť alebo vyvrátiť.

Ak riešite aj iné právne aspekty predaja, odporúčam tieto referenčné články:

1. Kompletný prehľad dokumentov potrebných k predaju bytu a domu 

2. BSM - Bezpodielové  spoluvlastníctvo manželov pri predaji nehnuteľnosti 

3. Ťarchy na nehnuteľnosti a ich riešenie pri predaji 

4. Pozemok a stavby, čo skontrolovať 

Váš realitný poradca

Renáta Baltová RSc.

https://www.renatabaltova.sk/